张北县财政局   郝继斌  韩玉  焦红琳  　　郭宏伟  刘惠敏

　　 近年来，随着县域经济的快速发展，城乡居民生活水平逐步提高，住房条件不断改善，存量房交易异常活跃。然而，由于存量房交易行为不规范，加之契税税源不固定的特点，致使存量房契税流失严重。现就如何加强存量房契税征管谈几点认识。

一、存量房交易中契税流失的原因

1、产权意识差，纳税观念淡薄

从上世纪中叶开始，随着我国社会主义改造的逐步完成，土地私有制转为国家所有和集体所有，城市房屋大部分归为公有，特别是在“文革”期间，一些地方的“契证”还被当作“四旧”销毁，自1950年中央人民政府政务院发布《契税暂行条例》到1997年国务院发布《中华人民共和国契税暂行条例》近50年间，契税征收基本处于停滞状态。在这期间城乡居民产权意识和契税意识淡漠。2004年，契税由委托房产部门代征改为财政直接征收后，我们在加强契税政策宣传中做过一次调查，调查内容之一：什么是契税？结果68％的人没听说过契税，32％的人虽然听说过契税，但是其中的86％的人还不知道契税由谁缴纳。也就是说调查了100个人，只有5个人知道一些契税的基本知识。调查内容之二：如果你买了房，办不办过户手续？调查结果是：有13％的人说要办过户手续；44％说是过不过无所谓；43％的人说不办过户手续。调查结果表明，存量房的交易中主动办理过户手续并缴纳契税的人不会超过20％。由此可见，产权意识差是造成存量房契税流失的根本原因。

2、存量房交易隐蔽，税源难以监控

城乡由于规模小，人口少，二手房的交易一般都是通过亲属、朋友、邻居等相互介绍成交的，基本属于私下交易，一般不到房产交易所进行交易。这种形式的房屋买卖一般都是双方签定一个协议，买方交清购房款，卖方交出原房屋产权证和土地使用权证，再由熟人作为中间人担保一下，就算成交了。除了孩子入学或抵押贷款等需要房屋产权证外，大多数人是不会主动办理过户手续的。如此反复进行二手、三手交易，契税的纳税义务虽然发生了多次，但实际只交了一次契税，甚至一次也没交过。这种形式的房地产交易，不仅让契税征管部门对税源难以控制，也给以后房屋买卖的合法性带来隐患。

3、交易过户手续繁琐，影响了办证的积极性

办理二手房过户手续的程序是：（1）房地产评估所评估房屋；（2）契税所缴纳契税；（3）地税局缴个人所得税（涉及营业税的还要交营业税）；（4）公证处公证；（5）房产交易所办理过户手续；（6）行政审批中心领取新房屋所有权证。全程涉及六个部门，有的部门还一次不能办结。而购置二手房的人多数是从农村迁进城里的农民，不熟悉县城环境，过户手续的过分繁琐，直接影响了部分人办证的积极性。另外，对居住不超过５年的住宅对外销售全额征收营业税，可能导致一些居住不够５年的售房者，为了逃避营业税，推迟办理过户手续。

4、评估办法陈旧，难以适应形势的需要

由于存量房交易不规范，很难掌握其真实的成交价格，只能把评估价作为计税价格。而现行的评估标准是十年前颁发的，已经不能完全适应新形势的需要。现在的评估价明显低于市场价，况且评估价又存在很大的人为因素，房地产评估工作是一项专业性比较强的工作，征收机关很难否定他们的评估结果。虽然《条例》规定“成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定”，但是这条规定的可操作性差，具体执行起来比较困难。契税征收机关明知道评估的价格偏低，却又无能为力，致使大量税款被“名正言顺”地流失。

5、征管力量薄弱，难以有效地开展契税稽查工作

近两年，根据省财政厅的统一要求，大部分县都成立了契税征管所，实现了契税由征收机关直接征收，并且取得了非常显著的成绩。但是，就目前的情况来看，一般县契税所的配备只有３至４人，很难适应现在契税征、管、查工作的需要。现在的契税征收窗口一般要设有受理（初审）、录入纳税申报（复审）和征收（打印完税证、征收税款）三个岗位。由于征管力量薄弱，契税征收只能是坐等缴税。有限的征管人员很难走出去对契税征收中的各个环节进行稽查。特别是二手房交易的不规范，如果没有有效的税收稽查，就会导致契税的大量流失。

二、加强存量房契税征收的措施

1、加强政策宣传，增强群众自觉纳税意识

契税税源具有不固定性，绝大多数人对之漠不关心。因此，单纯依靠印发宣传资料、张贴宣传标语、播放电视讲座不行，必须结合实际，强化征管措施：一是要建立部门协税护税制度，明确各有关部门的职责、义务以及法律责任，增强各部门、各行业协税护税的法制意识。二是要严格执行征收滞纳金制度，通过征收滞纳金，增强纳税者按时申报纳税的自觉性。三是要建立文明办税制度，把契税政策宣传和日常工作结合起来，实行零距离服务，拉近纳税人和征收机关的距离，创造出一种和谐的契税征收氛围，并且要公开办税程序和减免程序，提高办税透明度，不办人情税，让所有纳税人心服口服，形成一个良好的契税征收环境。

2、搞好部门配合，建立有效的协税护税组织

一是要和房管、土地部门签订协税护税协议，保证做到“先税后证”。二是要和街道居委会签订护税协议，由居委会及时提供其所辖区域内房屋买卖情况。三是要和房屋中介机构签定护税协议，让他们为买房人代办过户和纳税手续，既方便了纳税人又保证了税收不流失。四是要建立举报制度，公开举报电话，对举报人给予一定的物质和精神奖励。

3、简化办税程序，提高办税效率，方便纳税人

由于存量房交易环节既涉及财政部门的契税，又涉及地税部门的营业税、个人所得税、城市维护建设税和教育费附加等税种。反复提供纳税申报资料，给纳税人带来了许多不便，为了方便纳税人，提高办税效率，应尽快建立起一套功能齐全、优质高效的计算机征管网络系统，做到统一申报，资源共享，有条件的还应在办理房屋过户手续的场所建立房地产税征收窗口，实现房地产税收一体化征收。

4、依法建立存量房交易最低计税价格制度

针对存量房评估中存在的弊端，应该依法测定出当地存量房交易最低计税价格。首先要根据本地区土地、建筑材料的市场价格重新制定评估标准。其次要组织有关部门和有关专家对当地的存量房的价格进行测定。第三要将确定后的最低计税价格定期向社会公告，取得群众的认可。

5、加强契税征管队伍建设，搞好契税稽查

加强契税征管队伍建设，提高征管人员的素质，是做好契税征收工作的关键。在现有的条件下，如何有效地提高契税干部队伍的整体业务素质，有效地开展契税稽查，笔者认为：一是对基层征管人员进行系统的专业的契税业务培训。目前对基层的契税征管工作只进行收入任务的“量”的考核，而对契税政策的执行情况和征管质量却很少过问，这不符合治税原则。二是在县级契税征收机关征管力量有限的情况下，由市局抽调检查人员组织统一检查，这样既解决了人员不足的问题又能防止检查中的行政干预。三是由市局统一筹建一支具有契税专业知识和稽查技能的契税稽查队伍，对全市范围内的契税征收工作进行长年稽查。